2005年,成都土地持续升温,一年土地市场公开拍卖挂牌土地成交量为3840亩,总成交价约为101.8亿元,平均每亩成交价格约为265万元/亩,比2004年同期土地平均成交均价上涨89%,迅猛的上涨幅度印证了成都土地增值的现实,而2006年1月13日的新年土地拍卖价格狂飙也再次显示了今年成都土地市场继续走“牛”的愿望。
中型土地成“一哥”
从供应土地宗数来看,在2005年公开拍卖和挂牌出让的土地中,宗地面积从1.62~839.82亩不等,平均每宗成交土地面积为63亩。其中地块规模在50亩以下的土地占到出让总量(宗数)近七成的比重;而2004年同期,宗地面积范围在3~1811亩,平均每宗成交土地面积为86亩。其中地块规模在20亩以下的土地占出让总量(宗数)的66%,从供应土地面积来看,2005年100~300亩的土地,占总量(面积)的37%,500~1000亩的土地,占总量(面积)的22%;而2004年同期土地供应规模超过千亩的土地量占出让土地总量(面积)的52%。可见中型土地在2005年是市场最为流行的“款式”。
外来企业成都“抢地”
在2005年成都全年的土地交易的参拍企业中,共出现外资企业5家,外来企业10家,从数量上来看,本土企业仍然取得了绝大多数的席位,但是从效果上来看,外来企业占据了交易的几个重要节点,扮演着土地争夺大戏中的主角。2005年最重要的一拍当属7月28日东大街11号106亩地块,吸引了九龙仓、华润、上海顶峰等8家企业来“抢地”,最终九龙仓以734万/亩的价格笑到了最后。东大街11号地的成功拍卖,既标志着成都政府经营土地能力的提升,也将成都土地在全国及海外地区的地位推向新的台阶;成发集团的840亩土地是今年东调土地体量最大的一宗,因为地块处于城东二环路边,在挂牌转入拍卖程序之后,华润旗下建益企业、新奥地产与阳光100的联合舰队的PK也成为2005成都土地市场第二个令人激动的时刻,21.4亿,又一个“地王”由华润缔造,这一次,仍然是“外人”唱着主角;龙湖地产的入驻成为2005年第三个节点,龙湖在重庆以做高端产品而著称,趁着十一五规划的成渝经济带形成之机,率先耗资6个多亿拿下210余亩地块,成为了业内外在2006年期待的目标之一。
城中心小地块成新宠
“完全出乎意料!”华新国际总经理范海对于2006年1月13日新年首拍的战况感到有些意外,一方面,他认为地价上升速度过快,另一方面,他也不得不承认一种苗头:大家的注意力开始由2005年的二环路至三环路之间甚至是三环路以外的地块向市内小地块转移。2005年,温江的土地交易成为大成都的一个亮点,全年成交量在5000亩以上,“因为2005年的集中释放,2006年温江土地供应将大幅度减少,地价上升幅度也会趋于缓慢。”范海预计温江的土地在2006年将逐步降温。除了市中心土地的新年首拍的升温,“地铁一号线出入口附近地块以及东调土地将成为2006年的热点。”这是成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明的看法,地铁一号线沿线房价的上升暗示了沿线土地的潜质增大,而东调土地在2006年将继续力推好区位、大体量的地块,这无疑将使各大房地产企业为之“动容”。
成都地价稳升的背后
刺激2006年地价上升的因素有很多,“土地的升值往往比房价的上涨会滞后两年左右,2003、2004年是成都房价上升的一个高峰,这也就使得开发商之后对成本的评估、判断会提高,能卖出好的房价也会刺激他们以高价购买地块。”尺度公司副总都锋认为2005、2006年是成都土地的一个价格上涨阶段,外地开发商的不断进入,使得成都土地的竞争日趋激烈,价格也会被抬高,综合实力决定了他们的抗风险能力较强,所能承受的地价也会较高;政府经营土地的水平提高以及操作手法上逐步成熟也是2006年地价上升的一个重要原因。对于2006年成都地价的涨幅,无论是欧阳晓明还是都锋都认为会处在一个理性的上升阶段,因为成都的土地交易“招拍挂”已经经历了3年的时间,地价也不会出现政策变动前后的较大差异,“地价的涨幅应该不会低于10%”这是都锋的预计,而欧阳总经理也认为15%会是一个比较把稳的数字。
